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变一手房为二手房销售可节约土地增值税
 

一、二手房转让土地增值税计算方法简介


按土地增值税条例及实施细则等相关文件规定,二手房转让土地增值税的计税依据是转让房地产所取得的增值额。纳税人转让二手房所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额为增值额。增值额乘以适用税率(土地增值税采用四级超率累进税率,最低税率为30%,最高税率为60%)即可计算出应缴土地增值税。在整个计算过程中,扣除项目金额的认定尤为重要。扣除项目金额主要包括三部分:

  (1)取得土地使用权所支付的金额指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。根据财税字[1995]048号文件规定,对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的,不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。

  (2)房屋及建筑物的评估价格。评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

  (3)其他扣除项目金额主要包括在转让环节缴纳的税金(如卖方缴纳的营业税及附加、印花税等税金)、旧房评估费用、按国家统一规定交纳的有关费用(如交易费等)。

  根据21号文件规定,纳税人转让二手房,凡不能取得评估价格,但能提供购房发票的,经当地税务部门确认,取得土地使用权所支付的金额和旧房及建筑物的评估价格两项金额,可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税,凡能提供契税完税凭证的,准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除,但不作为加计5%的基数。对于转让二手房,既没有评估价格,又不能提供购房发票的,地方税务机关可以根据《税收征管法》第35条的规定,实行核定征收。



二、二手房转让土地增值税计算方法存在的弊端

  由于二手房转让土地增值税计算在确定扣除项目时仍需先取得二手房的评估价格,同时,取得土地使用权支付的金额需凭已支付的地价款凭据扣除,这种做法在实践中存在以下问题:

  (一)非整体转让二手房很难取得地价款支付凭证,扣除形同虚设

  二手房转让计算土地增值税扣除项目时,对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的,不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。然而,取得土地使用权时已支付的地价款凭据很难提供,尤其是单独转让某栋建筑物中某处房产时,因为购房时房价和地价并未分开,纳税人不能提供当初取得房产时的地价款凭据。从实践看,整栋建筑物整体转让,或许才有可能提供当初取得土地使用权时已支付的地价款凭据。因此,对于单独转让某栋建筑物的某处房产时,“允许扣除取得土地使用权时支付的金额”这条规定形同虚设,纳税人实际并未得到真正的扣除,加大了土地增值税税收负担。

  (二)扣除项目金额中没有明确解释按评估价和按发票扣除的适用条件,容易避税

  21号文件规定,凡不能取得评估价格,但能提供购房发票的,经当地税务部门确认,取得土地使用权所支付的金额和旧房及建筑物的评估价格两项金额,可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。但什么情况下是“不能取得评估报告”没有详细的规定,如果纳税人持有购房发票并深谙该项政策,那么极易通过比较两种计算方法达到逃避土地增值税的目的。

  举个简单的例子,王某2000年花了40万元买了一处公建,房地产开发公司已为其出具正规销售不动产发票。2006年王某将该公建以60万元的价格售出,假如此次转让卖方承担的可以作为扣除项目的其他税费为1.8万元(其中旧房评估费0.2万元),旧房的评估价格为48万元(重置成本评估价乘以成新度折扣率),无法获得取得土地使用权支付的地价款凭据。那么,若按评估价计算扣除项目为48+1.8=49.8万元,土地增值税为3.06万元;按发票价计算扣除项目为40×(1+5%×6)+1.8-0.2=53.6万元,土地增值税为1.92万元。两种计算方法比较,土地增值税相差1.14万元。如果考虑支付的评估费因素,则按发票作为扣除项目还可节约0.2万元。通过比较,纳税人完全可以因为“不能取得评估价格”而按发票作为扣除项目计算土地增值税,既节省评估费,又能达到避税目的。

  (三)二手房评估质量很难保证

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